סיימתם שבועיים מתישים של חיפוש דירה. אולם, אף לא אחת מהן עמדה בציפיות שלכם.
נמאס לכם להמשיך ולכתת רגליים. ואז זה קרה...
מצאתם את דירת חלומותיכם - המטבח משגע, החדרים גדולים, חדרי אמבטיות מעוצבים ומרפסת השמש מפנקת, חייבים לסגור עסקה לפני שהיא תיחטף ע"י אחר. מה עושים?! המתווך מציע לרשום זיכרון דברים. המוכר מסכים. לחתום או לא לחתום - זו השאלה !
מי לא נפגש עם שאלה זו העולה תמיד בנקודת ההחלטה על השקעה.
המקרה שתואר הינו מקרה שקורה רבות. לעיתים הצד הקונה הוא הלהוט לקבע את העסקה ובחלק ניכר מהמקרים בשנים האחרונות, הצד המוכר לוחץ לחתום על זיכרון דברים.
מה נכון לעשות? לחתום או לא לחתום זאת השאלה?
כל תשובה שתינתן תהיה שגויה אך נכונה, התשובה היא - כתלות במקרה, תלוי במידע המצוי בידכם, תלוי האם אתם המוכרים או הקונים ועוד התניות רבות. התשובה הנכונה היחידה היא שצריך להכיר כמו תמיד את כלל הסוגיות, הסיכויים והסיכונים והכי חשוב להיוועץ באנשי מקצוע מוסמכים, במקרה דנן - עורך הדין.
לאחר שהבהרנו זאת, אציג את הסוגיות השונות וננתח את משמעותן.
ראשית, האם זיכרון דברים מחייב מבחינה משפטית?
עפ"י הפסיקה, זיכרון דברים המועלה על הכתב כמסמך וקיימים בו פרטים מהותיים (פרטי הצדדים, פרטי הנכס, מחיר, מועד המסירה, צורת ומועדי התשלומים) המעידים על גמירות דעת וחתימות הצדדים המעידים על הצעה וקיבול - הינו מסמך משפטי המחייב את שני הצדדים לכל דבר ועניין.
אז איפה הבעיה ?
עצם החתימה על זיכרון הדברים יצרה כריתת חוזה בין הצדדים. בפועל, הקונה אינו יודע על הנכס מאום, למעט מה שעיניו הבלתי מקצועיות ראו. לקונה חסר מידע משפטי, פיזי וכו'. יתכן וקיימים פרטים מהותיים בעסקה, אשר במידה שהיה היה יודע אותם - יתכן ולא היה רוכש את הדירה או לפחות לא במחיר עליו
סוכם בזיכרון הדברים.
איזה פרטים מהותיים יכולים להיעדר מעיני הקונה?
במרבית המקרים הקונה במעמד זיכרון הדברים אינו יודע האם רשומות על הנכס הערות אזהרה (הפקעה עתידית, כונס נכסים), האם הנכס משועבד או מעוקל ומה גובה החוב הרובץ עליו, מה גובה היטלי ההשבחה אותם יש לשלם במועד המכירה, האם ישנן חריגות בניה בנכס ואולי אף צווי הריסה ועוד כהנה וכהנה.
למי יש אינטרס לחתימת הצדדים על זיכרון דברים?
במרבית המקרים הצד המוכר הוא הצד הדומיננטי המעוניין בחתימה על מסמך משפטי מחייב לפיו יגרום לקונה להתחייב לרכישה עוד טרם השלים את כלל הבדיקות. בעל עניין נוסף הוא המתווך אשר מקבל את דמי התיווך בכפוף לחתימת הצדדים על הסכם מחייב - חוזה או זיכרון דברים. כן, משפטית זכאי המתווך לשכר טרחתו גם אם נחתם זכ"ד בלבד.
האם גם המוכר לוקח סיכון בחתימה על זיכרון דברים או שעבורו זה רק יתרון?
לפי הכתוב עד כה ניתן היה לחשוב שכריתת החוזה הנו אינטרס מובהק של המוכר וכי הוא היוצא מורווח מכך. אולם לא כך הוא. נניח שהקונה דרש והכניס בזיכרון הדברים סעיף לפיו המחיר המסוכם לתשלום הוא המחיר הסופי והגמור וכל עלויות, הוצאות והיטלים שיידרשו מכל גוף או רשות יחולו על המוכר ועליו בלבד. במקרה זה במידה והמוכר לא היה מודע שלנכס הוענקו זכויות בניה בשל תכנית אשר קיבלה תוקף - הוא ייאלץ להיפרד לעיתים מסכום משמעותי ביותר בשל תשלום היטל השבחה לרשות המקומית. היות שהוא לא היה מודע לקיומו של היטל זה ובכפוף לסעיף שהכניס הקונה - תשלום זה מושת עליו כעת ומשפטית חל עליו באופן חוקי ומלא.
אז לחתום או לא?
ההחלטה כפי שכתבתי בפתיחה הינה אישית ודורשת התייעצות עם עורך הדין שלכם.
עם זאת, בנימה אישית אומר כי עסקת רכישה של דירה אינה גרוד כרטיס חיש גד או מילוי מספרי לוטו,
מדובר בעסקה כלכלית משמעותית בשווי רב ולפיכך אין להקל ראש ולבטח לא להמר. חתימה על הסכם
מחייב לרכישה או למכירה של נכס אינה יכולה להתבצע כאשר פרטים מהותיים אינם ברורים דיים ולפיכך הדבר הנכון הוא לבחור עורך דין מקצועי שיבצע בחינה מעמיקה ומהירה ולכרות חוזה באמצעות עורך הדין ולא באופן עצמאי. אבל זו רק דעתי האישית. וכעת, משהסיכונים ברורים תוכלו לקחת החלטה מושכלת.
מנגד, מוכר אשר מודע לכל המוסבר פה, קיבל הכוונה מראש מעורך דין, יתכן שהמהלך הנכון מבחינתו יהיה לכבול את הקונה בהסכם. מבולבלים? גם אנחנו!!!
הדרך הטובה , הבטוחה והנכונה ביותר, כמו תמיד, היא להקיף את עצמך באנשי מקצוע מומחים בתחומם
ולא פחות חשוב - ישרי דרך.
הכותב, יוסי גולן, בהכשרתו מהנדס מכונות בוגר הטכניון ובעל תואר שני במנהל עסקים ומערכות מידע מאונ' בר אילן פרש מחיל האוויר לאחר 25 שנות קריירה כקצין ומפקד בתחומי ההנדסה, המחקר והפיתוח. כיום, הנו מנהל ובעלים של גולן השקעות - יזמות,שיווק, תיווך והשקעות בנדל"ן.
גולן השקעות מתמחה במתן שרותי השקעה בנדל"ן ברמה אחרת .
נשמח שתצטרפו לחוג לקוחותינו למציאת הזדמנות נדל"ן ולהגעה לעצמאות וחופש כלכליים.
אנו מזמינים אתכם "לצאת מעבדות לחירות כלכלית" ולשנות את הגישה - מהתנהלות לניהול.